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控總量調結構，重建住房市場體系

經過20多年的改革和發展，當前，我國多渠道的住房供給體系已經基本建立，完整的住房供應體系的結構見下圖。但市場存在嚴重的結構性失衡，本書第5章對失衡的特徵、表現形式、內在根源進行了分析。

解決中國城市住宅市場結構性失衡，構建科學合理的住房市場體系關鍵在於“控總量、調結構”，一是必須制定科學合理的住房供需計劃，保持適度的住宅投資增長的規模，確保供需的總體均衡，形成成熟穩定的房價機制；二是著力調整結構，構建兩個市場，即商品房市場和保障類住房市場；三是完善多種消費方式，即：構建購買和租賃並重，實物分配和貨幣補貼並存的多種消費方式。

構建科學合理的住房供需計劃

當前，住宅產業政策調整的著力點在於繼續做好以下三個方面的工作：

必須加強對中國住宅市場的供需總量、結構和空間分佈情況及其變化規律的研究和把握，實事求評估政府解決住房問題的能力，制定科學合理的住房產業發展中長期戰略規劃，統籌安排年度供需計劃，保持供需總量的基本平衡，構建長期穩定的房價機制，積極穩妥推進住宅產業的持續健康發展。當前我國住宅產業供給的合理規模在每年的城鎮住房竣工面積至少在6……9億平方米以上。要完成這一目標就要求城鎮房地產固定投資投資控制在年均增長15％的速度。

要抓緊重構和形成兩個市場，即：保障類住房市場和商品房市場。保障性住房的建設必須由政府主導，加快推進，商品房市場要完全放開，充分發揮市場機制的作用。透過實施不同的建設計劃和管理政策，包括：不同建設規模和指標控制、不同的消費和轉讓流通政策、不同的金融政策、不同的稅收政策、不同的物業管理，真正重構兩類市場的本質差異，形成各自獨立的市場體系、各自的價格形成及波動機制，構建全新的市場格局。

一是保障類住房和商品房之間的比例結構；二是經濟適用房與廉租房之間的比例結構；三是住房建設和消費中“租”與“售”的比例關係。經過測算我們擬對中國大城市和特大型城市較合理的比例提出建議是：一是保障性住房佔到全部住宅總量的40％左右，覆蓋中等收入以下（中低收入和低收入）家庭，商品房佔到總量的60％左右，主要針對中高及以上收入家庭。二是逐步將廉租房的覆蓋範圍擴大到最低收入家庭，佔總數的10％的水平。三是倡導一部分超過廉租房政策條件，但又沒有經濟能力購買經濟適用房的居民可以享受政策性租賃房，而那些超過經濟適用房購買條件，但又無力商品房的居民可以透過市場購買兩限房，或者暫時租用商品房。四是住宅租、售市場比例逐步調整到40％比60％甚至更高的比例。住房市場將逐步由增量市場交易為主，過度到以存量房市場交易主體。具體情況如下表：

當然，從地區差異來看，受地方財政實力的影響，對於不同的地區，要達到這一目標是比較困難的，但必須解決最基本的住房保障要求，在這一問題上，政府要認真研究確保資金來源，中央政府也要在財政轉移支付上加大力度。

大力發展存量住房市場

房地產業真正成熟的標誌是存量房交易佔市場主導，這一比率在歐美達到了80％－90％，而目前我國這一比例還不到50％。當前，我國存量房市場的發展嚴重滯後於現實的需要。

當前制約房地產存量市場發展的原因很多，也很複雜，各地區之間差異也較大。但比較普遍和共性的原因主要包括：一是社會誠信缺失，交易物件之間互相缺乏必要的誠信，使二手房交易的成功率低，成交成本高，無故違約，時有發生；二是中介機構行為不規範；三是政府對市場監管力度不夠；四是市場資訊不對