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當前，中國住宅供給是否過量？未來的需求量到底有多大？又有多少理論需求可以轉化成實際有效需求？需要如何實施宏觀調控？本部分在研究中國住房市場現狀的基礎上，對未來住房需求量進行預測。本節將城市住房潛在需求量分為兩部分：一是城市化和人口增長推動的住房需求；二是城鎮居民改善性住房需求。主要指收入增長所帶來的對居住水平提高的客觀需求。

當然，影響住房市場需求的因素眾多，變數關係錯綜複雜，給預測住房市場的需求增加了相當大的難度。以上測算也只是一個理論上的估計，與實際有效需求之間還有很大的差異。

一是在潛在住房需求中，改善型需求不僅佔有相當比重，而且具有較大的需求彈性。這一部分需求能否轉換為有效需求，以什麼方式實現轉換，既取決於居民現時的支付能力以及對未來的收入預期，也取決於與之相關的政策，比如首付比例、利率水平和按揭政策等。

二是城市化和人口增長所帶來的住房需求也不一定能夠全部轉化為實際有效需求。比如部分城鎮新居民（如進城農民和和剛工作的大學生）因經濟能力所限，暫時只是潛在的而非現實的需求。

三是政策的改變，投資性需求被抑制。比如2003年以來的宏觀調控政策極大地影響了投資性需求，住房市場的投機和炒房被有效限制，特別是2007年以來，央行多次加息和提高存款準備金率，並在12月份實行“第二套房”貸款政策，對改善性需求的釋放形成極大的影響。

此外，對城市人口的預測是總人口的預測，沒有細分不同年齡、層次、結構人群的購房需求；對住房需求量的預測用的是人均住房建築面積的概念，這裡麵包括了商品房、經濟適用房及廉租房等各類住房在內，隨著我國住房制度和政策的進一步完善，城市普通商品住房的需求量可以根據住房總需求量按比例計算出來。這些因素也影響了測算的全面性。

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中國城鎮住房供給總量模型與預測

住房市場供求機制是市場執行機制中的核心。住房市場供求關係的變化導致價格的漲落，反過來價格的漲落又刺激和抑制供給和需求。供求的相對均衡形成住房市場的均衡價格，與一般市場的供求關係不同，住房市場的供求關係具有不對稱性。

第一，住房的不動產特點使得住房的供求關係具有明顯的區域性特徵。

第二，供給與需求的不平衡是絕對的。住宅供給的相對滯後性，由於住宅開發建設的週期較長，住宅的供應相對於住宅的需求顯得落後。住宅需求的多樣性，由於消費者經濟承受能力的不同及其他因素的影響，造成了住宅需求的多樣性和複雜性。

第三，供給與需求的平衡是相對的，具有時間維度和空間維度。從某一時期的整體來看，供求是一致的，但對於某一特定區位，供求的一致又較難實現。市場的最終作用結果是最佳化資源配置，供需不平衡的矛盾在市場的推動下最終形成一種均衡。

住房市場供需的均衡狀態，是指住房商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致時的經濟狀態。非均衡狀態是指住房商品的供給價格與需求價格、供給數量與需求數量之間，一對不一致或者兩者都不一致的經濟狀態。我國住房市場非均衡態表現為總量性供不應求、總量性供過於求、結構性供求失衡，總量在時間上均衡的同時區域性的不均衡四種狀態。

近年來，中國房地產市場出現了高空置與高房價並存的奇怪現象，特別是2008年以來，出現了全國性的“價跌量減”的市場格局，住宅空置面積迅速提高。華遠地產的老總任志強認為09年我國空置量會超過4億平方米　，而中金公司在最近釋出的2009年宏觀經濟展望研究報告中，對北京、上