第119章 土地拍賣（4300字一更）(第2/4 頁)

個估算，判斷是否值得投資開發，估個最高競拍價。

保密條例，大家都清楚。就算猜到別人大概估價，但如果超出預算，敢不敢繼續競拍又是另外一回事。

雁南飛的估算只是自己的估算，也許有些遺漏，讓大家積極發言，明天再去一次踏勘，陪老闆去看看那兩塊地的實際情況。

這個月，增城區房價均價在8900元/平，在年底時，將增漲到105萬/平。

小會議完之後，商健讓雁南飛留下來。

順便問了他一些問題：“雁總，房地產公司一般要繳納什麼稅？在這方面我不太清楚。”

雁南飛對老闆很恭敬，覺得老闆不懂這個也屬正常，耐心地說：“總的來說，房地產公司需要交納的稅種有：營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、所得稅等。可能各省情況不一樣，但都差不多。”

“聽著好複雜，稅種這麼多，我都感覺有些頭暈。”

“是挺複雜的，一般人還真弄不清楚，我寫個例子，你看一下，大概就清楚了。”

雁南飛拿來一張白紙，唰唰唰寫了一串文字和資料。

幾分鐘後，遞給商健。

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【假設：土地費用=32億元，計劃開發10萬平方

一、假設：營業收入=16億元（商業、車位、住宅）

二、開發成本=土地費用32億元+以下第1項到第5項相和=76000萬元

1）報批報建費=2400萬元（240元/平方）

2）開發前期準備費用=1600萬元（160元/平方）

3）社群管網工程費=5000萬元（500元/平方）

4）建安工程費=30000萬元（3000元/平方）

5）園林工程費、配套設施費、資本化利息=5000萬元

三、銷售項稅金及附表=以下第1項到第5項相和=131129萬元=約13000萬元

1）營業稅=營業收入的5=8000萬元

2）土地增值稅=營業收入的25=4000萬元

3）教育專項資金=營業收入的01=160萬元

4）印花稅=工程支出的003（工程支出=開發成本-土地費用-利息=約43000萬元）=129萬元

5）教育附加稅、城鄉建築維護稅、防洪基金=大約880萬元（取費基數大概8000萬元，稅率約11）

6）土地使用稅=6元/平方x10萬平方=60萬元

四、期間費用=銷售費用+管理費用+財務費用=約5000萬元

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利潤總額=總營業收入-開發成本-銷售項稅金及附表-期間費用=160000-76000-13000-5000=66000萬元

淨利潤=利潤總額的75（企業所有稅為利潤總額的25）=66000萬元x75=49500萬元

總投資=開發成本+期間費用=81000萬元

投資利潤率=66000/81000=814

銷售利潤率=66000/160000=4125】

雁南飛羅列的例子比較簡單易懂，商健這個外行，很快看明白了，讚道：“嗯，你這例子看上去通俗易懂，我大概搞清楚了。很多房開說利潤率只有十來個點，難道是忽悠人的？”

雁南飛搖頭：“老闆，這張紙上的利潤率資料，是按照全部銷售完的房子和商鋪來計算的，當然會高很多。實際上，房開公司銷售不好