第20部分(第2/5 頁)

00元/平方米，其他開發商就肯定會往上靠。

二是產品差異化。房地產業是高度產品差異化產業，而產品差異化競爭意味著進一步弱化價格競爭。中國社科院的況偉大調查認為，北京27家開發商中，僅有一家開發商選擇與其它開發商的競爭方式為“打價格戰”。27家企業全部選擇了產品創新，24家企業選擇了加大廣告宣傳與提高產品質量。這幾年來開發商在產品創新上是做足了功課，從外牆的噴塗到馬賽克到條磚再到方磚，從明廳到明衛再到動靜分離，從錯層到複式再到寬敞氣派的挑高大廳，從中心花園到寬棟距再到短進深，從獨棟別墅到雙拼別墅到聯排別墅再到疊拼別墅，而廣告已成為房地產市場競爭中非常重要的一個手段。有句戲言：“我國的媒體主要是由房地產開發商養著的。”房地產廣告誇大了產品的差異化。房地產作為經驗商品在購買之前非常難於鑑定其質量好壞。每一個企業都力圖利用消費者可得到的有限資訊做文章，我國現階段的房地產廣告很多是在人為製造和利用資訊的差異化來誇大產品的差異化從而勸誘消費者，達到銷售產品的目的。

財政部發布的會計資訊質量檢查公告顯示：2005年，財政部組織檢查了39戶房地產開發企業，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為，而實際利潤率高達；部分房地產企業存在較為嚴重的偷漏稅問題。很顯然，檢查資料要比普查資料更準確，更具說服力。這39家開發企業可以說是整個中國地產企業的一個縮影，它們的平均利潤率被低估了一半還要多。據此完全可以判斷，2004年全國經濟普查報告中房地產行業的利潤率一定是被大大低估了。書　包　網　txt小說上傳分享

區域寡頭壟斷的房地產市場（3）

據2006年國稅局對7省市調查，在所有涉稅問題中，房地產佔了90％。2004年，包括上海在內的不少地區的稅務部門都在檢查中發現，大量的房地產企業存在不同程度的偷漏稅行為，約有90％的房地產企業存在涉稅問題。同年，杭州市審計部門發現，列入審計範圍的杭州市房地產企業逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產開發公司進行了稅務檢查結果顯示，被查的10家開發商竟然均存在著偷漏稅款行為。

目前房地產行業普遍採用的瞞報收入、逃避扣繳個人所得稅的四種主要手法：一是以虛構零星工程的名義，使用外購發票入賬報銷的方法，大量套取現金，用於發放補貼、年終雙薪和年終獎等。二是虛構工作人員名單領取工資。三是未按規定的人員比例和額度列支各項支出。四是以內部優惠價向員工售賣房產。如該公司將一套市價50萬元的房屋，以內部優惠形式40萬元賣給某員工，其中的差額10萬元沒有計繳個人所得稅。

此外，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。比如，開發商會設立許多下屬的子公司或關聯公司，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。北京某大型房地產公司其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、諮詢費高達上億元，然後再透過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最後的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。

在開發商的賬本里，還有兩個至關重要的成本，一個是他們所稱的“融資成本”，據說屬於“商業秘密”，另一個他們含含糊糊地稱之為“隱性成本”。“融資成本”暫且不論，“隱性成本”則一定拿不上臺面，見不得陽光。如果把這類所謂“隱性成本”也算進去，開發商的利潤或許會降下來一截，但如果要公佈房價成本，所謂“隱性成本”肯定是無法向公眾交代清楚的。