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家庭購房支付能力的分析，來測算市場的合理的結構。

需要說明的是，本書第節提到，由於收入計算等多方面的體制差異，房價收入比指標不適宜進行國際比較，加上房改房和高住房自有率等原因，房價收入比不能準確反映中國居民住房支付能力，當前還沒有一套科學、系統、完善的標準可以準確地評判居民的住房實際支付能力。但應用房價收入比來分析住房市場供需關係的整體狀況，特別是探討結構性特徵和存在的問題，還是可行的，也不實為一個比較好的辦法。

住房市場結構性失衡明顯

透過測算，可以看出中國城市住宅市場結構性失衡顯著。體現在兩類住宅供給子市場之間的相互關係上的失衡，包括：數量關係的失衡、價格關係的失衡、時間和空間關係的失衡三個方面。

數量關係指各類住宅子市場在整個住宅市場的份額關係。即：商品房與保障性住房的數量關係，存量房與增量房的關係，以及房屋租賃市場與房屋購買市場的關係。

根據西方發達國家、香港、新加坡等地區和國家的經驗，住宅市場的數量關係是受政府住宅政策、當地的住宅市場化水平、居民家庭住房現狀、住宅價格與家庭年收入、區域經濟發展水平以及城市輻射力等因素影響和制約。不同國家和地區在不同的經濟發展階段和不同的歷史時期的市場結構差異較大，並且隨著經濟的發展和居民收入的變化狀況，各子市場的數量關係也在不斷調整。

一般而言，廉租住宅保持在整個市場的5％…10％的穩定比例，覆蓋最低收入家庭，使其“應保盡保”。經濟適用住宅等保障性住房重點解決中低收入家庭的住房問題（即覆蓋到總家庭數的40％），為社會經濟的穩定執行提供基礎，也有些國家覆蓋到中等收入家庭（即覆蓋到總家庭數的60％）。商品住宅面向中等及以上收入家庭，提高生活質量，調節和最佳化社會資源，但對於商品房市場與保障性住房之間的比例關係，並沒有一個統一的通行標準。

各國政府在制定具體政策時，特別注意這兩個子市場之間的相互銜接，根據當地經濟發展水平、居民家庭收入的變化及時調整商品住宅與保障性住宅的市場份額關係，逐步加大市場調節的份額，減少社會保障的份額，實現社會資源最最佳化組合。書　包　網　txt小說上傳分享

居民實際購房能力明顯下降（2）

存量住房市場是住房商品市場體系中的組成部分。完全競爭市場的條件包括人數很多的小規模買者和賣者，產品同質、自由進入和自由退出以及完全的資訊或知識等。在住房存量房市場，買賣雙方均為居民個人（家庭），主體對等，人數眾多，供給和需求高度分散，呈現出典型的競爭市場特徵。存量住房比新房屋數量要大得多，所以真正影響總人口居住水平的並非新增加的房屋量，而是已有的房屋存量。

一、二級住房市場的市場細分是調控和完善住房市場的重要手段。在發達國家，房地產的流動性相對較好，二手房是房地產市場的主要交易品種，人們可以隨時買進賣出，市場價格具有較高的敏感性。當前，我國存量房市場的發展嚴重滯後於現實的需要，存量房的交易不論是從成交面積上還是成交價值上，佔整個市場的比例明顯偏低。房地產業真正成熟的標誌是存量房交易佔市場主導，這一比率在歐美達到了80％－90％，而目前我國這一比例還不到50％。

另一方面，在西方發達國家，住房消費一定有租賃形式，租賃是住房市場的常態，過分偏好住房購買消費，是中國一個特定時期的特定現象，目前我國大部分地區整體上住房自有率偏高，超過了應有的經濟水平和經濟發展階段，租賃市場與購買市場數量關係失衡。

中國城市住宅市場數量關係上的失衡突出表現在三類住