一百一十四：房地產去金融化與社會變革的浪潮(第1/2 頁)

房地產，在過去幾十年間一直是中國經濟的重要支柱產業，對國民經濟的增長、城市化程序的推進以及居民生活水平的提高都發揮了不可忽視的作用。然而，隨著時代的發展和社會經濟結構的調整，房地產行業正面臨著深刻的變革，其中房地產去金融化成為了當前變革的核心主題之一，這一變革將引發一系列廣泛而深遠的社會影響，重塑中國的經濟格局和社會面貌。

房地產去金融化，意味著要削弱房地產行業過度依賴金融槓桿的發展模式，降低房地產市場的金融風險，使房地產迴歸其居住屬性的本質。在過去，房地產市場與金融體系之間存在著高度的關聯性和相互依存性。一方面，房地產開發企業大量依賴銀行貸款、債券發行、信託融資等金融手段來籌集資金，用於土地購置、專案建設等環節。許多房地產企業的資產負債率居高不下，透過高槓杆運營來實現規模擴張。例如，一些大型房地產開發商的資產負債率甚至超過 80%，這意味著企業的大部分資產是透過負債形成的。這種高槓杆運營模式在市場繁榮時期能夠帶來高額的利潤回報，但在市場波動或經濟下行時，也極易引發金融風險。一旦房地產市場銷售不暢，企業資金回籠困難，就可能導致債務違約，進而影響金融機構的資產質量，引發系統性金融風險。

另一方面，居民購房也高度依賴金融支援，主要表現為銀行按揭貸款。大量購房者透過支付一定比例的首付款，然後藉助銀行貸款來購買房產，這使得房地產市場的需求在很大程度上受到金融政策的影響。當金融政策寬鬆，如降低首付比例、降低貸款利率時，房地產市場需求往往會迅速增加，推動房價上漲；反之，當金融政策收緊時，市場需求則會受到抑制，房價可能面臨下行壓力。這種居民購房對金融的過度依賴，不僅增加了居民的債務負擔，也使得房地產市場的穩定性受到金融政策波動的影響。例如，在一些城市，居民為了購買房產，往往需要揹負長達 20 - 30 年的高額房貸，每月還款金額佔家庭收入的比重較大，一旦家庭收入出現波動，如失業、降薪等情況，就可能面臨房貸違約的風險。

房地產去金融化的舉措將對房地產市場產生多方面的直接影響。首先，房地產開發企業的融資環境將發生顯著變化。銀行等金融機構對房地產企業的貸款審批將更加嚴格，融資規模可能會受到限制。這將促使房地產企業調整經營策略，更加註重自身的資金實力和盈利能力，降低對外部融資的依賴。一些實力較弱、負債率過高的企業可能會面臨資金鍊斷裂的風險，不得不進行資產重組或退出市場，從而推動房地產行業的整合與最佳化。例如，近年來已經有部分小型房地產企業因融資困難而陷入困境，不得不轉讓專案或尋求合作，房地產市場的集中度有望進一步提高。

其次，房地產市場的價格走勢也將受到影響。在去金融化的背景下，由於購房需求不再像過去那樣容易受到金融政策的刺激而過度膨脹，房價的上漲動力可能會減弱。特別是在一些房地產市場過熱、房價虛高的城市，房價可能會面臨一定程度的調整。這對於廣大購房者來說，既是機遇也是挑戰。一方面，房價的穩定或回撥將使購房者的購房成本降低，提高住房的可及性；另一方面，對於已經擁有房產的投資者來說，房產的增值預期可能會發生變化，需要重新評估房產投資的價值和風險。例如，在一些一線城市的郊區，隨著房地產去金融化政策的推進，房價已經出現了一定程度的鬆動，部分二手房價格有所下跌，一些購房者開始持幣觀望，等待更好的購房時機。

房地產去金融化作為中國社會變革的重要組成部分，與教育去資本化、醫療去市場化共同構成了推動共同富裕的三大主軸。教育去資本化旨在減輕家庭在子女教育方面的經濟負擔，打破教育資源分配的不公平現象，讓每個孩子