第13部分(第4/5 頁)

房、兩類市場比例關係上：

（1）保障類住房建設和商品房建設之間的比例失衡。從供給看，1998—2006年全國經濟適用房建設歷年保持佔新增房屋建設總量的8…15％之間，“十一五”期間各地都調整了規劃，加大了保障性住房的建設力度，保障性住房的比例提高到全部新建住宅的20％以上。但從居民支付能力看，1998—2006期間佔全部總家庭60％的中等及以下收入水平的家庭，需要透過購買經濟適用房或租用廉租房解決住房問題，即便隨著收入的增長，到“十一五”末需要透過經濟適用房和廉租房解決住房問題的家庭仍然佔總家庭的40％，覆蓋中等以下收入家庭。徹底解決中低收入家庭住房問題將是一個漫長的過程。

（2）經濟適用房建設與廉租房建設之間的比例關係嚴重失衡。當前佔家庭總量20％的低收入家庭根本就買不起經濟適用房，其中的特別困難戶只能租用廉租房，但很多地方政府提供的廉租房和租金補貼明顯不足。

（3）經濟適用房建設和消費中“租”與“售”的比例失衡。經濟適用房絕對價格基本滿足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，必然出現既不夠條件租廉租房，又買不起經濟適用房的“夾心層”，這一部分人只能租用經濟適用房，但現行的政策並沒有租用經濟適用房的機制。txt電子書分享平臺

居民實際購房能力明顯下降（3）

（4）住宅存量市場和住宅增量市場比例關係的失衡。住宅租賃市場和住宅買賣市場的比例關係失衡。住宅存量市場交易不活躍，住宅租賃市場成交清淡，交易量和市場容量不匹配。

住宅市場中各子市場的市場化程度不同，也就帶來了與之所形成的價格和租金方面的巨大差異。通常情況下，廉租住宅的租金水平主要考慮最低收入家庭的支付能力，兼顧該類住宅正常使用中的維護費用支出情況。在香港，廉租住宅的租金水平為家庭年收入的9％，遠遠低於租住商品住宅租金為家庭年收入26％的水平；從美國的情況來看，一般收入家庭的住房消費開支控制在25％左右，低收入家庭則將收入的30％用於房租，餘下和市場應交房租的差額由政府發券補足。

社會保障住房對商品住宅價格的影響主要表現為兩個方面：

一是社會保障面的劃分會對商品住宅的需求產生影響，從而間接影響商品住宅的價格。這一關係我們在前幾部分得到了實證的支援。因此，政府在劃分社會保障面時必須根據當地經濟發展水平和居民家庭收入水平嚴格制定標準，而不是隨意劃分，否則會對當地商品住宅市場發展產生不良影響。

二是商品住宅價格與社會保障住房價格的相互影響。雖然經濟適用住宅享受了政府的優惠政策，並且政府也控制了開發企業的利潤水平，但是經濟適用住宅與商品住宅成本具有類似的構成，如拆遷補償費、大市政配套費、勘察設計費、建安綜合費用、稅金以及開發企業的管理費和財務費用等。因此，經濟適用住宅價格與商品住宅價格具有一定的相互關係。一般來講，商品住宅價格越高，經濟適用住宅的價格也相對較高。與此同時，經濟適用房的價格也對同一地區商品房的價格形成剛性的支撐作用。

從價格關係上，突出表現在兩類住房兩種價格比例關係的失衡。具體表現在：

（1）相對於中等收入家庭，商品住房價格明顯偏高，而經濟適用房價格也超過了中等及以下收入家庭的支付能力。

（2）商品房價格與經濟適用房的價差過小，商品房的高價格形成對經濟適用房價格的拉動作用明顯。目前，在我國大部分城市和地區經濟適用住宅是根據同一地區商品房價格扣除政府土地出讓金等20多項政府稅費，並限制開發商的利潤不超過3％，由政府審定的價格