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加快完善外資投資房地產業的管理法律體系，抓緊研究制定規範內資到海外投資房地產的法律體系。

幾年來，外資參與中國房地產業的形式和渠道正在發生根本性的改變，在宏觀調控政策的影響和國際資本流動性增強，人民幣持續升值的背景下，外資已經從傳統的合資、合作開發房地產專案的方式，轉變為透過多種渠道更為廣泛地參與中國的房地產業，比如透過香港和海外資本市場更為隱蔽地深入地參與中國房地產，透過基金形式直接購買和持有大型經營性物業專案，透過QFII等方式參與中國證券市場的房地產企業，等等。同樣，國內資金透過各種渠道進入海外市場，包括國內企業和個人自主到海外投資房地產開發、購置房地產已是大勢所趨，有關這方面的法律目前還是一個空白。

（2）構建有助於長期穩定的房價形成機制的金融支撐制度體系。　。　想看書來

住房金融政策的創新勢在必行（3）

當前我國的經濟發展階段，決定了在較長一段時間內銀行貸款仍然將是居民購房融資的主渠道。由於世界經濟發展的動盪和不確定性，國內經濟特別是城鄉居民收入將進入一個變化較大，增長預期不確定的時期，而保持融資成本的長期穩定、可控是減低房地產金融系統性風險的主要手段。可以借鑑德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20％家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。也可進一步完善和充分發揮住房公積金的制度優勢，還可以更多嘗試金融支援“合作建房”等模式，進行大膽的創新。

（3）要堅持推進金融產品創新，進一步激發和支援居民剛性住房需求向有效需求的轉化。

建議對現行“第二套房貸款”進行必要的調整，至少應該取消首次置業套型面積的限制，研究針對“以小換大”、“以舊換新”的第二套房的政策優惠。事實上在如何進一步激發和支援改善性需求向有效需求轉化方面，房地產金融創新大有可為。

近年來，中國個人住房貸款超常規地發展起來，對銀行的風險管理水平提出新的挑戰。有學者指出，中國的銀行業是沒有個人住房貸款以及消費信貸風險管理經驗的，個人住房貸款的風險尚處於隱蔽期，需要謹慎對待，用於分散住房貸款風險的資產證券化、信用衍生品等金融工具及其相應的制度安排卻遠遠沒有得到發展，更為關鍵的是，圍繞著房地產市場、金融市場和證券市場的產品創新、技術創新以及制度創新，仍然很不夠，使得所有的住房貸款風險都只集中由一個主體——銀行來承擔。

因此，必須始終堅持一手抓金融產品創新，一手抓金融監管，兩隻手都要硬。一方面透過個人抵押貸款制度的創新，激發和支援市場的有效需求，支援居民的合理購房行為，另一方面，要有效控制和防範個人抵押貸款快速增長可能帶來的違約風險，加大稽核管理的力度，認真研究和完善針對不同的購房者的差別化政策，嚴格控制投資性購房的貸款發放，禁止抵押按揭的轉按揭行為，特別是要嚴格對個人抵押貸款的審查和貸款發放後的跟蹤管理，嚴肅查處各種假按揭和騙貸行為，將是今後一段時間內防範房地產金融風險的主要任務。

（4）要毫不動搖堅決抑制住房的投資需求和過渡消費，加大力度支援保障性住房建設