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入比的資料，其結論是如果能夠有一套合理的統計準則，那麼房價收入比的變化是評估居民購房能力的一個非常重要的指標。。　最好的txt下載網

房價收入比不適宜進行國際比較（2）

筆者認為，房價收入比計算公式是一個過於簡化的模型，它暗含著不少假定條件。而一旦各個地區在這些假定條件上存在差異，則以房價收入比來衡量居民住房價格承受能力就顯得不合適了。

從房價收入比角度探討的購房能力是一種理論上的購房能力，其所表達的是在現有的收入和房價水平條件下居民是否“應該具有”住房購買能力及這種能力的大小，其比較也是理論購房能力大小的比較。這種概念與在現有的收入和房價水平條件下居民是否“實際具有”住房購買能力及這種能力的大小是有本質差別的。特別是在當前中國宏觀經濟持續快速發展，居民收入和結構發生快速變化，房地產市場正處於高速發展的週期，與發達國家成熟穩定的房地產市場比較，應用房價收入比衡量居民的住房支付能力，可能存在一些明顯的低估，而另一些因素的影響又可能造成高估的可能。

第一，“房改房”與高自有率造成房價收入比的計算結果低估居民實際住房支付能力。

在計劃體制下，住宅由單位統一建設統一分配。自1998年我國城市住房制度實行商品化、貨幣化改革以來，公房所有權開始出售給職工，一半以上的城市居民，在房改程序中用很低的價格購買了平均每套60m2左右的“房改”住宅。許多購置新房實際上是以舊換新，以小換大的住房條件改善。現行的把全部居民都按“白手起家”購買一套新房的方法計算出來的房價收入比，低估了居民的實際購房能力。如果這些已經擁有了房產的居民賣掉60m2的住宅再去買80m2的住宅，兩者相減後計算出來的房價收入比就大概只有原來的1/3，也就是說從10~20倍降為3~6倍的水平，買房就不那麼困難。正是因為這個原因，包宗華先生曾在其研究報告中建議房價收入比的計算公式應修正為：房價收入比=（市場平均房價一自有住房出售房價）/居民戶均年收入。

第二，忽視二手房市場交易情況使房價收入比的計算結果低估居民實際住房支付能力。

國際上計算房價收人比要求房價包含各種型別的房屋，包括新房和存量房。而國內計算房價時只反映了新房的交易價格，由於在同一市場中，新房的交易價格一般要比舊房高，所以只考慮新房的價格會高估房價收入比。例如，美國每年新建的住房一般只佔存量住房總量的~，每年有10％左右的存量房進入市場銷售，新房舊房的比例一般在1：3，兩者相加平均，市場住房平均售價就低了。我國的二手房市場發展相對滯後，市場交易量較小，與同一區域同一型別新房比較，房屋成交單價和總價可能較低，造成我國計算的房價收入比數值偏大。

第三，收入不均衡使房價收入比的計算結果對低收入群體高估和對高收入群體低估。　txt小說上傳分享

房價收入比不適宜進行國際比較（3）

在一個經濟發展比較成熟的國家；城鎮居民的收入可劃分為貧困、中等和富裕3個群體；分別佔居民總數的20％、60％、20％。這樣紡錐形的結構是穩定和諧的，因此聯合國的研究報告採用中位值來反映住宅市場的發展狀況，這主要是因為西方發達國家住宅市場比較穩定，中產階級是市場的主要消費者和社會財富的主要佔有者。房地產市場的總體執行狀況可以用這一特定階層的購買能力來反映，而房價收入比的中位值恰好反映了這一階層的購房能力。

然而，在我國目前的居民收入呈現金字塔型，即低收入和中低收入人群偏多，在我國中等收入階層還未充分發育，其收入水平、佔有財富