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，與此同時，國際資本流動帶來投資性住房消費格局的變化。

（1）房價影響因素和影響程度正在發生深刻變化。傳統的房地產估價理論認為，房地產價值第一是位置，其次是公共配套和周邊環境，以及房屋的品質，包括戶型、朝向、樓層、裝修和裝置標準等。然而，隨著城際交通的快速化，區域經濟一體化、城鄉經濟一體化和公共服務的均等化的推進，將打破住房市場區域性壟斷的格局，制約居民買房的傳統因素，比如交通時間、交通成本、就醫、上學等將可能不再是決定性因素。

（2）房價將向區域均衡化、產品差異化發展。房地產市場必然逐步形成區域統一市場格局，城市的不同區域之間的價差在縮小（比如衛星城和中心城區的房價差異），而在同一區域內（比如衛星城內），不同性質和功能的房屋的價差在拉大。區位、交通、周邊設施等將不會成為價格的決定因素，房價將主要取決於房屋的性質、類別、功能和服務。比如，是保障性住房還是商品房？是別墅還是townhouse？是公寓還是普通住宅小區？包括對社群居民和鄰里的考慮，對房屋設施裝置和物業服務的考量等。

（3）居民住房消費模式向多元化發展的傾向正在形成。住房保障制度的完善和社會領域各項改革的平穩推進，正改變居民的住房消費觀念。收入分配製度改革，正在改變社會收入增長的結構，從根本上改變住宅市場的實際需求狀況。居民住房消費模式向多元化發展的傾向正在形成。北京石景山還出現了“以房養老”的新模式，退休老人住進養老院，把房給租了甚至給賣了。北方地區一些大城市的老人到海南去買房，在那裡住半年，把這裡的房產租出去，投資居住兩相宜。

（4）國際資本流動帶來投資性住房消費格局的變化。當前國際金融風暴必然帶來國際金融體系的重構，人民幣在國際貨幣中的地位將逐步提高，人民幣對各國貨幣的匯率已經發生了很大的變化，必然對進入中國房地產市場的國際資本產生深刻的影響，同時中國資本走出國門，進入到歐美等國家的房地產市場也是一個必然的趨勢，前幾年在人民幣持續升值的情況下是大量的留學生和外國人，把美元寄到中國，買房置業投資。前不久也有中介機構人組織國內居民去美國買房“抄底”。

此外，當“80後”逐漸成為購房主體後，在消費理念、消費行為上也會發生深刻變化。美國發生次貸危機一個深層的問題是居民住房消費理念和社會價值觀的深刻變化。很多居民是在二戰以後出生的，尤其是60年代以後，美國社會文化價值、生活價值都發生了深刻的變化，超前消費、過度消費成為一種時尚。

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重構中國住宅產業政策體系

總之，回顧近年的房地產宏觀調控，充分顯示出我國房地產管理是被動的、缺乏前瞻性的。當然，經過近20年的摸索實踐，對房地產業發展的一些根本性問題的認識上越來越清晰，中央短期的政策手段和中長期的目標、思路逐步一致，中央的決策和地方的組織實施更加協調統一。然而，房地產行業的一些深層次問題仍然突出。筆者擬提出如下建議：

堅持用科學發展觀指導全域性，重構房地產業政策框架

要正確認識房地產業與宏觀經濟社會發展的關係，重構產業發展模式；要以資源和環境的制約為前提，科學合理確定中國的城市建設和住房建設的各項標準；要合理分配社會資源，協調推進住房建設和醫療衛生等各項公共事業；要轉變消費觀念，提倡適度合理消費，建設資源節約型和環境友好型社會；要堅持住房市場化的方針，堅持完善市場體系的建設，保持市場總體的供需平衡，形成科學、合理、穩定的房價形成機制；要堅持多渠道的住房供應體系，著力規範和加大保障性住房的建設；要大力