困境反轉下的“地產股”(第1/4 頁)

一、地產股的投資邏輯

對於資源類投資品，如果你認為某種資源品未來價格會上漲，與其買這個資源品或者資源品期貨，不如去買主營這個資源的上市公司，因為這種公司的上漲會有一個成倍的效應，當然如果下跌也是成倍的，所以需要在很確定的情況下購買。

一樣的道理，房地產公司也是這樣。

房地產公司在過去一段時間被打壓得慘不忍睹，現在如果房地產環境有所改善的話，房地產公司股價相信會漲得有可能會比房價更多。

以年報正常披露、市值超過100億以及沒有踩房地產“三條紅線”等為篩選條件，從100多家港股和A股房地產行業上市公司中選出了22家公司。

然後再從財務分析，估值情況，風險係數以及近期的股價走勢綜合給它們打分，其中財務得分為0-5分，估值得分為0-3分，風險得分為0-2分，也就是說總的得分會在0到10之間，選擇得分較高的來考慮投資。

房地產作為拉動經濟的三駕馬車之一，自2022年以來已經看到各地房貸開始放鬆了，這是我們認為房地產股票大機率在未來1-3年大漲的分析邏輯。

這個投資邏輯是基於國家會像歷史上那樣用房地產來提振Gdp，但是歷史不代表未來，誰也不能對未來完全預測正確，而且具體要投資哪家公司一定需要投資者自己對個股做深入分析之後再做投資決定。

除了龍光集團因為財報造假投資邏輯發生變化，華髮集團因為股價漲到位，旭輝是今年9月份通知賣出，其它的四隻地產股的投資邏輯還在的。

二、地產行業現狀

（一）政策層面

地產支援政策密集出臺。

銷售端，中央層面提出“認房不認貸“，並指導商業銀行降低存量按揭利率，各地方也延續了託底地產銷售的積極政策態度；

投資端，房地產“三大工程”的提出及推進，對於彌補傳統房地產行業轉型過程中投資增速的下滑，進而呵護地產行業平穩執行有積極意義；

房企融資和風險化解端，相關會議及檔案多次強調支援頭部房企改善資產負債狀況、鼓勵運用融資工具等，11月深圳國資委表態支援萬科，政策對於地產風險的託底意圖較為明確。

（二）市場情況

1、銷售端

根據房管局資料，年初至今64城成交面積達萬平米，累計同比下降15%，環比略有增長。

各線城市走勢基本一致，一、二、三四線單週成交同比增速分別為0%、-18%、-35%，年初至今累計增速0%、-11%、-30%。

二手房年初至今累計成交面積7706萬平米，同比增速29%，前值29%。

綜上，從房屋成交面積來看，各線城市走勢基本一致，新房成交環比增長，二手房成交同比增長。

2、投資端

截止到2023年第47周，全國100大中城市推出土地規劃建築面積萬平方米，成交土地規劃建築面積2817萬平方米，同比下降42%，成交溢價率為2.3%。

其中，一線城市成交土地規劃建築面積209萬平方米，同比增加88%；

二線城市成交土地規劃建築面積533萬平方米，同比下降60%；三線城市成交土地規劃建築面積2075萬平方米，同比下降39%。

2023年1-10月全國房地產開發投資累計完成額為9.6萬億元，累計同比下降9.3%。其中住宅開發投資累計完成額為7.3萬億元，累計同比下降8.8%。

2023年10月全國房地產開發投資當月完成額為0.9萬億元，同比下降11.3%，環比下降16.