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開業後人氣很旺，然而在一年半載後，由於人氣漸稀，進駐商家沒有生意，便紛紛撤場，原本很旺盛的商城成了一座空城。

為什麼會出現這種景象呢？我想原因大家很清楚，就是商城的人氣沒有得到聚集，許多商業運營機構，在開始階段不錯時，就以為萬事大吉了，沒有在如何維持旺盛的人氣上下功夫，而只做些類似於物業管理方面的工作。據我所知，這種現象較為普遍，須引起重視。

【新商業運營理論：主題式運營】

三、主題式運營是未來發展趨勢，也是重中之重

做商業專案的開發與策劃，需要主題，主題式商業已經成為一種開發形態，並且在近年來非常時髦，似乎談商業開發與策劃，言必稱主題式商業，這已經得到大家的認可。然而，主題式經營還是一個新鮮詞，這是我自己創立的一種觀點。主題式經營是實現經營差異化的一種有效手段，並且主題式經營是經營服務的個性化體現。有人說，商業經營機構的運營模式與方法，基本上是大同小異的，換換包裝不換藥，多少年來，一直沒有找到新的突破。這也是商業管理機構得不到飛躍式發展的主因之一。

所謂主題式運營，就是確定一種明確的運營主題，然後以這個主題為總的指導方針展開，運營的環節設計與服務方式都必須緊扣主題。有了主題，運營和服務就有了中心思想，更重要的是有了區別於其它運營管理機構的個性。並且能令服務更加多姿多彩。

主題式運營的操作主要是有針對性地以標榜特定主題、特定商戶、特定商品的獨特文化理念為目的，開展各型別公眾性主題式商業經營活動，以主題文化聯結商戶品牌、以主題文化帶出專案特色，以主題文化刺激消費者慾望；最後，主題式運營的運用，不僅能提高專案運營的文化品位，還能給商家帶來單純銷售以外的更深層次的品牌推廣，同時能給消費者帶來豐盛的主題文化商業“大餐”，進而對商戶品牌文化的選擇和組合上，在商業經營管理公司對各行業文化深入認識的程度上，提出了更高的要求。所以，我倡議匯入主題式商業經營模式，是一種經營管理模式的創新。

商業地產開發與策劃的成敗，很大程度上取決於其商業運營的成敗；商業地產開發是商業運營的一個實物載體。商業運營商應在商業地產開發中占主導地位，以策劃為指導、開發為基本。有關商業專案的功能設定與佈局、招商、銷售等，都應該由運營商來主導，至少提出專業思路，為後面的運營奠定基礎與條件。

六、補丁一：運營策劃——運營決定可持續發展（3）

目前中國商業地產運營商主要分為兩大類，一類是開發商自己組建的運營機構；另一類是託管給具有豐富商業運營操作能力與經驗的專業機構。

託管在時下比較流行，大凡稍大點的商業地產專案，基本上都是採取這一做法，主要是借專業運營機構的品牌影響力來提高專案的影響力，實現快速招商與銷售的目標。但是迄今為止，中國的商業運營機構都是後期介入，嚴重削弱了運營在商業地產開發中所起的作用，運營機構在後期匯入的觀念必須糾正過來，運營意識應該從開發之初就必須建立起來，並且提前讓運營機構介入，參與到開發中來，這樣才能確保商業專案的最後成功。

商業運營的意義在於對投資戶提供售前、售中和售後服務，是吸引和打動投資戶的一種全程服務營銷策略。是可持續發展的保障，是投資者信心的落腳石。同時也是經營管理差異化的途徑之一。經營管理是商業專案開業營運和可持續發展的保證。

在江蘇蘇州市，有一個較大的專業市場，佔地面積400多畝，當時蘇州還有一個相同的專業市場在同時開發，並且規模更大，競爭比較激烈，開發商如臨大敵，決定請一家專業機構做顧問，開發