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1％至3％。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為徵收房地產稅的依據。房價上漲既意味著個人房屋資產價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。二是針對房屋購買和出售時的差價，一些州政府專門徵收房地產增值稅，並規定自住房住滿兩年以上出售時可以享受較大幅度增值稅減免，而出售投資性房屋則不能享受相應的優惠。三是美國政府還實行差別化貸款政策。根據個人信用評級實行差別化貸款政策。四是政府還有一些規定旨在限制投資性房屋的數量。比如，規定住宅專案中，出售給準備所購房屋作為投資用的客戶的比例最大不能超過總量的10％；一個人在同一個小區裡只能購買一套住房；自住房居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。

總體來看，在美國政府意識到房地產泡沫後，並沒有採取嚴厲有效的調控措施，而寄希望於透過利率和稅收的作用，透過市場這隻無形的手自我調節。然而次貸危機的爆發終於導致了房地產泡沫的破滅。

2007年4月，美國第二大次級房貸公司——新世紀金融公司的破產就暴露了次級抵押債券的風險。從2007年8月開始，美聯儲和美國政府採取宏觀經濟政策對危機進行干預，主要包括：向市場注入數千億美元流動性，調低基準利率和視窗貼現率，減稅刺激經濟等。

政府調控房價的國際經驗與教訓（2）

（1）降低利率。美聯儲於2007年9月18日決定將保持了14個月的聯邦基金目標利率從下調至，這是美聯儲自2003年以來首次下調該利率。隨著次貸危機影響的擴散，美聯儲連續降息，到2008年4月30日，美聯儲連續7次降低聯邦基金利率至2％。

（2）貼現視窗重新啟動。美聯儲於2007年8月17日宣佈將貼現利率降低50個基點，即從降到。之前美聯儲對貼現利率與聯邦基金利率的調整基本保持同步，二者之間一般維持100個基點的利差，本次單方面下調貼現利率後二者的利差縮小為50個基點。雖然美聯儲在信貸危機發生後一再降低貼現率至，但由於再貼現對市場有“告示作用”，許多商業銀行大多不願意透過貼現方式直接向美聯儲借款。

（3）短期貸款拍賣工具應運而生。美聯儲於2007年12月開始啟用短期貸款拍賣工具以向面臨流動性不足的商業銀行提供資金。與公開市場業務相比，可參與短期貸款拍賣工具的金融機構更為廣泛，作為貸款擔保的債券種類也相對更多，從而有利於更為高效地為機構提供流動性；與貼現視窗相比，由於美聯儲不對外披露使用短期貸款拍賣工具的機構名稱，從而較好地保護了參與機構的商業機密，加之短期貸款拍賣利率略低於貼現利率，因而受到急需短期資金的存款機構的歡迎。

（4）財政政策。美國國會議院於2008年1月24日公佈了由美國政府提出的總成本達1500億美元的經濟刺激方案。主要內容是對個人和家庭進行稅收減免，以及商業減稅計劃，允許企業可預支50％的資本性支出費用，並且擁有更長的時間來彌補以前的虧損，期限也由原來的兩年提高至五年。

但這些政策並沒有完全阻止危機的進一步發展和惡化。次貸危機逐步發展成為金融危機，並向西方發達國家和世界範圍蔓延。

2008年8月，美國房貸兩大巨頭——房利美和房地美股價暴跌，持有“兩房”債券的金融機構大面積虧損。美國財政部和美聯儲被迫接管“兩房”，以表明政府應對危機的決心。但接踵而來的是：總資產高達萬億美元的世界兩大頂級投行雷曼兄弟和美林相繼爆出問題，擁有158年曆史的華爾街第四大投資銀行雷曼兄弟公司9月15日向法庭提交破產保護申請，美國銀行則宣佈收購同樣陷入困境的第三大投行美林公司。加上半年前賣