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1月1日至12月31日期間暫停執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》。上海等地也陸續開始對“限外”鬆綁。那麼，“限外”鬆綁政策，會不會為外資基金伺機抄底國內房地產提供政策層面的支撐？在利好政策的推動下，外資可能只是在全球經濟下滑時“稍作休息”，新一輪的樓市“外資潮”或許將尾隨經濟回暖悄然而至。

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“限外”政策的國際經驗

對外資設限是與國際接軌的表現。處於經濟安全形度考慮，出臺針對外資炒房的暫行條例，保護國內剛起步的房地產業是很有必要的。同時，在經濟全球化的今天，對外資設限，是與國際接軌的表現。

世界上許多國家出於國家安全等目的，綜合運用外資、土地、金融、稅收等多種手段，加強對外資流入房地產市場的管制，促進房地產市場健康發展。總體來看，這已成為國際上通行做法。根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，187個成員中，有137個成員對外資投資房地產進行管制。其中既有發展中國家也有發達國家，既有貨幣可兌換國家還有不可自由兌換國家。

限制外資的動機主要有三個方面：

第一，防止土地資源對外流失。土地是不可再生性資源，由於考慮到土地資源的稀缺性，越南、保加利亞等國家禁止外國投資者購買土地。瑞士對外資購房要求審批非常嚴格，有時需要經過州和聯邦兩級政府批准。捷克、斯洛伐克、波蘭僅允許外資購房用於與居民結婚、外交等自用性質。對外資購房的嚴格限制完全排除了外資投機性購房。

第二，保護公共利益和國家軍事安全。出於公共利益考慮，紐西蘭對購買保護區內毗鄰地區的外資須進行誠信審查。而為了保護國家安全，土耳其規定，外資在軍事區、安全區和鄉村不得購買房地產。阿根廷則規定外國投資者購買邊境地區房地產需要國防部批准。

第三，防止外資炒作。泰國吸取亞洲金融危機教訓，禁止外資流入房地產行業。澳大利亞、塞普勒斯、紐西蘭、波蘭等國對外資購買房地產有面積限制。澳大利亞還規定外國公司不得購買住宅，除非該公司將此住宅作為其在澳工作的高階行政管理人員的住所。新加坡規定有特殊貢獻的外國公司才被優先考慮允許購買房地產用於高階管理人員居住。印度規定，外資購買房產必須事先得到印度儲備銀行的批准，而且只限於購買住宅，一般不允許將租金收入或房屋出售後的收益部分匯出。

國外限制外資流入房地產市場，主要透過交易和匯兌環節進行。總體來看，由於交易環節處於買賣發生階段、實際外匯資金轉移之前，往往是管制的重點環節。匯兌環節作為實際外資資金流入或匯出的階段，已伴隨物權的變動，更多事後是作為管制的輔助環節。因此，絕大多數國家都在交易環節就有所限制，有的還把管制從交易環節延伸到兌換環節。此外，各國對居住用房的管制相對工商用途更加嚴格，對外國人比對僑民嚴格，對投機性購房比對自用房地產嚴格，且管制措施也有所不同、特色分明。

限制外資的管制方法一般可分為八類。

第一，限制外資投資或購買房地產的區域。例如，阿根廷、愛沙尼亞、墨西哥、巴基斯坦，紐西蘭、土耳其等國限制外資購買邊界和海岸線附近的房地產。捷克禁止外資購買農林地。

第二，限制外資投資或購買房地產的面積。例如，塞普勒斯、新加坡、波蘭規定，對外資購買超過一定面積、規模的房地產需要審批。

第三，限制外資投資或購買房地產的金額。如澳大利亞、保加利亞對外資購房超過一定金額有審批或報備的要求。

第四，限制投資者的身份。如捷克、波蘭、丹麥以及斯洛伐克都