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比重在55％以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。

根據國家統計局2009年2月26日公佈的《2008年國民經濟和社會發展統計公報》，2008年全國完成商品房銷售面積62089萬平方米，比上年下降，其中：住宅銷售面積55886萬平方米，比上年下降，銷售量的大幅下降，必然帶來開發企業預收房款的下降。與此同時，個人按揭貸款為3573億元，比上年下降了。房地產資金的系統性風險進一步加大。

2008年11月以後，面對國際金融危機的不斷升級，儘管央行採取了多次降低利率和存款準備金，取消信貸規模限制等措施，但由於銷售量大幅下降，商業銀行惜貸明顯，個人按揭意願明顯下降，房地產開發企業的容資渠道進一步收緊，房價的下跌還引發了區域性購房人斷供等現象的發生，房地產金融的系統性風險進一步上升。

房地產資金投入統計制度有待進一步完善。我國現行的房地產資金投入統計制度需要進一步調整。比如，外資表面上比重呈下降趨勢，但實際上外資以更加隱蔽的形式和渠道參與房地產，可能形成大量的統計誤差，再如，由於經濟適用房和廉租房的建設中政策減免和補貼部分並沒有進入到統計中，可能造成總體上投資的低估，並無法計算和預測財政投入對房地產市場的影響作用。

房價、話語權與政策博弈（1）

近年來，在國際貿易、資本市場、國際金融市場，常有所謂“話語權”的爭論，因為“話語權”左右一個企業的利益，影響一個產業的發展，甚至涉及到國家的利益。上世紀的美國財長康納利的那句名言“美元是我們的貨幣，卻是你們的問題”，非常形象地揭示了國際金融市場之爭的本質是誰掌握了貨幣發行權和定價權。

那麼，誰又掌握了中國房地產問題的“話語權”和“定價權”呢？

是政府嗎？前幾年儘管政府採取了一系列嚴厲的調控政策，但房價上漲並沒有得到有效的控制，而進入2008年又出現了全國性的“價跌量減”的市場格局。是“市場”嗎？但中國房地產市場一直保持著“高房價與高空置率並存”的現象，市場似乎沒有按照價值規律在執行。是民眾嗎？顯然，民眾的聲音還遠達不到影響市場，左右政策，也談不上掌握“話語權”了，當然，近年來，各級政府越來越注重解決民生疾苦，傾聽民意。

縱觀改革開放30年來中國房地產業的變革和發展，實際上也經歷了一個“政治權力、資本權力、社會權力”不斷鬥爭和妥協的過程，而多次全國範圍的房地產問題的論爭則是這三種權力爭奪“語語權”的真實表現。未來，這一爭奪還將更加激烈，更加深刻。

90年代初期土地從無償劃撥變為有償、有期限使用；97年取消福利分房；發展經濟適用房，推進住宅產業現代化；2001年後實行經營性土地“招拍掛”等等；無不由政府直接主導，自上而下改革，也鮮有論爭。進入21世紀，隨著房地產業逐漸成為一些地方經濟的基礎性支柱性產業，開始出現了房地產資本權力向政治權力的滲透結合。具體表現在：一是政府似乎總是要兼任資本的角色，併為資本提供有效服務。比如在各地轟轟烈烈的招商引資工作中，總是以新城建設、危房改造、土地開發、園區建設為主導，政府也樂於為投資商提供低地價甚至零地價，實行稅收減免等優惠；二是房地產商總能在很短的時間內使城市舊貌換新顏，而一些大中城市房地產開發投資持續增長，在創造一個個GDP增長的政績中功不可沒，“地王”頻現，土地出讓金和稅、費收入又著實讓地方政府在“經營城市”中受益非淺；三是房地產老闆在相繼成為地方“首富”的同時，也戴上了各級“人大代表”和