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2007年6月28日在南京市最為繁華的湖南路上，一塊商業用地以34832元/平方米的單價成為全國土地單價最高的地塊；7月9日寧波雅戈爾置業有限公司以億元的價格奪得杭州地塊，樓面地價高達15712元/平方米，成為杭州地王；7月12日東莞塘廈大坪地塊以億成交花落萬科，“東莞地王”就此誕生；7月24日，湖南長沙新河三角洲地塊成功出讓，北京北辰實業股份有限公司和北京城市開發集團有限責任公司以總價92億，高出掛牌底價將近翻了一番的高價奪得了本地塊，樓面地價已達到3500元/平方米，長沙市07年上半年純商品房均價為3278元/平方米，周邊地區在售樓盤3000元/平方米的均價；8月3日恒大地產集團經過2個小時、700輪的激烈競價，以億元分別摘得位於重慶渝中區和九龍坡區的兩幅黃金地塊，成交價高出底價16億元，“重慶地王”由此產生。

然而，到了2008年下半年，形勢卻急轉直下，先是媒體盛傳北辰長沙地塊退地，然後是上市公司蘇寧環球因為“上海地王”無法按時交地，導致退地，隨後出現了北京、廣州等多處土地流拍的現象。

房價與地價究竟是一種什麼樣的關係，似乎誰也說不清楚。

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開發成本和開發商導致了房價上漲嗎（1）

從商品房的價格構成來看，房價主要由土地開發費用（含土地出讓金、配套基礎設施配套費、徵地拆遷費等）建設成本、銷售費用、稅金、利潤、其他費用等幾項構成。據此分析，如果不是地價上漲導致房價上漲，那麼是不是建設成本的提高導致了房價的上漲？亦或是開發商的利潤暴漲，開發商抬高了房價？要不就是政府徵收了過多的稅費，政府是最大的利益主體？

1、開發成本導致了房價上漲嗎

*在《資本論》中把商品價值分解為3個部分，分別是：物化成本、勞動成本和社會平均利潤，其公式表示為：

W=C＋V＋M

其中，W代表商品價值；C和V分別代表固定資本（物化成本）與可變資本（勞動成本）；m表示剩餘價值，即利潤。

按照這個分析模式，房地產的成本構成就可分為固定資本（物化成本）與可變資本（勞動成本）兩大部分。房地產的固定資本主要包括土地開發成本、建設成本、佔用資金的利息成本等；而可變成本主要是指房地產的經營銷售成本、建築施工過程中工人的勞動工資以及前期的勘察設計費用、管理費用等。按照統計慣例，通常把房地產的固定成本和可變成本之和成為竣工房屋造價。透過比較竣工房屋造價與房地產銷售價格的增長變動，可以確定二者的內在因果關聯。

筆者對1994年以來《中國統計年鑑》的資料進行了整理，發現近年來各地商品房竣工房屋造價保持了平穩上漲，只是在2000年和2001年略有下降，但“造價售價比”指標卻發生了變化。從區域位置上看，大部分省市的房屋銷售價格和房屋竣工造價之比都在45％~65％之間波動，但經濟越發達的城市這個比例在逐年變小，比如到2007年底北京為，上海，造價上漲的速度和幅度遠小於房價上漲的速度與幅度。由此可見，成本的增加確會導致房價上漲，但絕非主要因素。

2、房地產暴利—社會爭論的熱點

大眾百姓普遍直觀地認同房地產是暴利行業。因為，改革開放20多年來，從來沒有哪一個行業像房地產業這樣盛產億萬富翁，各種富豪排行榜上，房地產富豪連年佔據半壁江山。相應的這幾年人們對房地產開發商的抨擊不絕於耳，稱他們“見利忘義”、“為富不仁”，甚至是“牟取暴利的奸商”。

但房地產開發商並不認同。華遠集團總裁任志